中广网珠海9月5日消息　当今年一季度潘石屹这边厢抛出“百日剧变”论，那边厢一路拎着年报，满嘴速动比率、净负债比率，臧否同行，引得业内侧目，媒体关注，大众由此开始认识到上市房地产公司定期报告对于观察行业发展趋势的意义，其实对珠海来说同样如此，上市房企正在日益成为珠海楼市的游戏规则制定者，他们的生存状态将直接反映珠海楼市的未来发展状况。

华发新城

      这样，在2008年半年报揭晓，以本土上市房企为主梳理并探讨其诸多情况，既是对去年高温时期价量双涨所带来的业绩盛宴的盘点，同时又可纵深分析楼市“理性回归”对于不同房企的不同含义，更有助于回答这样一个问题：面对未来的挑战和机遇，主流房地产商们准备好了么?

立足珠海：华发股份高层谈下半年发展

      华发股份发布亮丽半年报，下半年华发绿洋山庄、华发新城五期、华发世纪城、华发水郡四盘齐推，无疑将对珠海楼市产生举足轻重的影响，下半年的华发股份将如何应对市场?记者就此采访了华发股份高层人士(以下简称华发)。

      记者：今年上半年珠三角房地产市场以深圳、广州为首回调比较明显，而珠海相对受影响较轻，市场担心下半年是否有一个“补跌”的过程，对此你怎么看?

      华发：珠海的市场确实是珠三角最好的市场之一，从过往楼市反映来看，也确实存在比广州、深圳“慢半拍”的情况，但是不能将楼市简单等同于股市，并不存在所谓的“补涨、补跌”，股市是全国统一的公开市场，用一把尺子量度，而楼市不是一个概念。近年来珠海的楼盘品质得到提升，港珠澳大桥加速推进等许多利好也利于珠海经济发展，加上并不存在广深那样的泡沫，珠海楼市相应有较强支撑。

      记者：华发去年的开工量大增，今年下半年四盘连推，那么预计将有多少推货量?

      华发：华发将根据市场情况决定推盘量，目前可以比较肯定的是将推售几万平方米的半山顶级豪宅、6万平方米左右的townhouse、类别墅项目，其他产品类型将根据市场情况把握节奏。

      记者：市场最关心的是，华发将采用怎样的价格策略?

      华发：可以用一句话概括：跟着市场走，看老百姓颜色行事。

      记者：华发迈开异地扩张步伐，那么如何看珠海的市场前景?

      华发：华发股份当然还是要立足珠海，土地资源储备和自然环境是珠海最大的优势，加上近年来的人口素质有所提升，做好山、海、岛文章，长远来看珠海的未来发展令人期待，并将有非常好的市场前景。

盆满钵满之后

      2008年对于珠海房地产将注定是不同寻常的一年，这不但指宏观环境的变化，行业政策的调整，市场的“理性回归”，更是指行业格局的迅速转变。

      华发高速发展成为二线房地产上市公司中的佼佼者，格力地产借壳海星科技，中珠借道ET潜药，世荣实业注入威尔科技，本土代表性房企在去年楼市高温当中奔向资本的大道，今年半年报开始将陆续交上答卷：珠海本土房地产上市公司 (格力地产重组海星科技尚在进程中，和中珠类似，资产注入项目业绩尚未反映到半年报中)营业收入和利润大幅增长，初现强者恒强特征，而资金链的压力则各有不同;中海、招商、金地等一线上市房企在珠海的项目今年也开始加速推进。

营收、净利润继续大幅增长

      由于房地产销售大多采用预售形式，而营业收入则要在满足交付条件之后确认销售收入方能记入，具有一定时滞性，因此2008年的营收实际上大多反映的是去年珠海楼市“高温”时期的情况，但是营业收入的重要性与基础性作用却是其他指标无法取代的。它不仅仅是规模和市场占有率问题，在考察区域市场的时候更在一定程度上代表了品牌价值、市场影响力以及并购能力等等。

      据有关媒体报道，截至8月30日，沪深两市1619家上市公司如约披露了2008年中报。数据统计显示，房地产板块84家公司2008年中期平均每股收益0.16元，与有可比性的81家公司上年同期平均每股收益0.136元相比，增长17.65%;10家公司2008年中期业绩亏损，占比11.90%;53家公司2008年中期每股经营现金流量为负，占比63.10%。

      具体到公司层面，华发股份(600325)半年报显示，报告期内，公司实现营业收入13.13亿元，同比增长82%;净利润2.34亿元，同比增长109.65%，每股收益0.35元。主要收入来源于华发新城三期、华发新城四期、中山华发生态园一期和华发九洲项目。

      威尔科技 (002016)发布的半年报，报告期内其实现营业总收入56599.87万元，较上年同期增长1145.49%;实现利润总额13828.12万元，较上年同期增长116.68%;净利润7844.51万元，同比增117.60%。营收的大幅增长主要源于房地产业务的收入，半年报显示，公司完成非公开发行1.29亿股股票并收购珠海市斗门区世荣实业有限公司76.25%的股权，主营业务转型为包括房地产开发经营和医疗器械生产销售在内的两部分业务。报告期公司实现营业总收入56599.87万元，其中房地产收入为55561.42万元，占总收入的98.17%。

      值得注意的是，2007年华发股份在营业收入方面已连续实现高增长，其2007年报称，2007年华发股份实现营收216568万元，而其2006年度的营收是84700万元，同比增长达155.69%，根据媒体的统计数据，2007年这一数据可使其名列A股上市房企营收前15强，即使算上香港上市的H股房企也可进入前30强。

现金为王

      从中报来看尽管业绩不错但“资金链”却是各大房企中报最值得关注的地方。金地集团的中报显示其经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元;保利地产每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元去年同期则为-0.50元同比上升达426%。即使手头持有153.7亿元现金的万科也明确表示要秉持现金为王的经营思路更注重财务的稳健性和资金的安全性以应对调整期内市场存在的短期不确定性。

      而华发股份中报显示，截止到本期末，其资产负债率为61.4%，比2007年底下降14个百分点，低于行业70%的平均水准，其中包括42.5亿房屋预售款 (预收款在未结转时计入流动负债)。经营活动产生的现金流净额为6.3亿元，较去年同期增加约115%。拥有账面现金35.7亿元，较去年同期增加28.6亿元，扣除银行贷款后账面仍有净现金3.2亿元，现金流较充足。且每股经营性现金流达0.77元，在行业中居于较高水平。资金链的稳健与华发未在去年 “高温”时期冒进拿地及年底积极销售回笼资金，较早一步实行 “现金为王”策略有关。

下半年成交量是关键

      仔细观察可以发现，即使作为珠海房企龙头的华发股份今年上半年依然比2007年年报期末增加存货约2.08亿，其中开发产品存货增长约7200万，显示在宏观调控的效应之下，销售仍有所放缓。虽然华发股份2008年的销售业绩上半年已基本锁定，但是其下半年销售回款将对2009年业绩产生重要影响。

      而威尔科技由于主营业务的转型，存货从去年的3270万激增到9.36亿，存货中占比最大的除了开发成本5.27亿元，其次就是在建的一期锦绣荣城第4、5区工程，预计总投资分别为3.18亿和4.56亿，已投入开发成本1.53亿和2454.16万，光是这两项工程，就尚需投入近6亿资金。虽然其今年一季度有借款一亿多进账，但其账面资金仍然相对有限，巨大的资金流出将对其现金流构成考验。其情况也代表了部分发展扩张中的房企的情况。

      本报近日近期针对珠海主要房地产公司和策划代理公司百位策划、销售人员发出调查问卷，调查问卷显示，过半数人员认为此轮楼市调整将持续1年或更久时间，刺激成交量成为关注的焦点。

      可以预见，无论是对华发股份这样高速发展中期待寻找良机的蓝筹股还是世荣实业这样的资本市场“新贵”，下半年成交量将至关重要。