解析半年报 管窥珠海楼市

 编者按：当今年一季度潘石屹这边他里的来珠筑房厢抛出“百日剧变”论，那边厢一路拎着年报，满嘴速动比率、净负债比率，臧否同行，引得业内侧目，媒体关注，大众由此开始认识到上市房地产公司定期报筑里网我我告对于观察行业发展趋王了势的意义，其实对珠海来说同样如他里什此，上市房企正在日益成为珠海楼市的游戏规则制定里珠什防珠么者，他们的生存状态将直接反映什业土我在主我珠海楼市的未来发展状况。

      这样，在网2008年半年报揭晓，以本土上市房企为主梳理并筑探讨其诸多防土情况，既是对去年高的珠网么了温时期价量双涨所带来的了防筑的网什业绩盛宴的盘点，同时又可了我里房了王纵深分析楼市“理性回归”对于不同房企的不同含义，更有助于回答这样一个问题：面对土木木房网未来的挑战和机遇，主流房地产商们准备好了么？

 立足珠海挖掘优势

　　华发业股份高层谈下房土土筑么半年发展

      华发股份发布网亮丽半年报，下半年华发绿洋山庄、华发新城五期、华发世纪城、华发水郡四盘齐推，无疑将对珠海楼市产生举足轻重的影响，下房房防我业半年的华发股份将如何应对市场？记者就房王此采访了华珠王在我发股份高层人士（以下简称华业主土的发）。

      记者：今年业上半年珠三角房地产市场以深圳、广州为首回调比较明显主珠房，而珠海相对受影响房木什较防在在在你轻，市场担心下半年是否有一个“补跌”的过程，对此你怎么看？

      华发：珠海的市场确实是珠三角最好的市场之一，从过往楼市反映来看，也确实存在比广州木什珠、深圳“慢半我土我拍”的情况，但是不能将楼市简单等同于股市，并不存在所谓的“补涨、补跌”，股市是全业木他的国统一的公开市什土场，用一把尺子量度，而楼市不是一个概念。近年来珠木筑海的网房业楼盘品质得到提升，港珠澳大桥加速推进等许多利好也利于珠海经济发展，加上并不存在广深那样的泡沫，珠海楼市相应有较强支撑。

      记者：华发去年的开工量大增，今年筑我的什下半年四盘连推，那么预计将有多少推货量？

      华什来房你发：华发将根据市场情况决定推盘量，目前可以比较来房什防主了你肯业我什里土了什定你房的是将推售几万平方米的半山顶级了我木木我他你豪宅、6万平方米左右的townhouse、类别墅项目，其他产品类型将根据市场情况网么土土土把握节奏。

      记者：市场最关心的是，华发将采用怎样的价格策略？

      华发：可以用一句话概括：跟着市场走，看老百姓颜色行事。

      记者：华发迈木么么网什业来开异地扩张步伐，那么如何看珠海的市场前景？

      华发：华发股份当然还是要立足珠海，土地资源储备和自然环什境你是珠海最大的优势，加上近年房王的来的人口素质有所提升，做好山、海、岛文章，长远来你看珠海的未来发展令人期待，并将有非常好的市场前景。

 盆满钵满之后

      2008年对于珠海房地产将注定是不同寻常的一年，这不但指宏观环境的变的木了你化，行业政网什珠木策的调整，市场的“理性回归”，更是指行业格局的迅速转变。

      华发高速发展成为二线房地产上市公司中的佼佼者，格力地产借壳海星科技，中珠借道ET潜药，世荣实王业土业房木业注入威尔科技，本土代表性房企在筑去年楼市高温当中奔向资本的大道，今年半年报开始将陆续什来交上答卷：珠海本土房木你防地在他业主么他你产上市公司 （格力地产重组海星科技尚在进程中，和中珠类似，资产注入项目业绩尚未反映到半年报中）营业收入和利润大幅增长，初现强的里珠木者恒业在土了主珠强特征，而资金链的压力则各有不同；中海、招商、金地等一线上市房企在珠海的项目今年我什也开始加速推进。

 营收里里王的网木王、净利润继续大幅增长

      由于房地产销什里了售大多采用预售形式，而营业收入则要在满足交付条件之后确认销售网里珠网收入方能记入，具有一定时滞性，因此什土主主什筑2008年的营收实际上大多反映的是去年珠海楼市王木我主么“高房么你我土温”时期的情况了筑了来王木，但是营业收入的重要性与基础性作用却是其他指王标无法取代的网的主。它不仅仅是规模和市场占有率问木你网题，在考察区域市场的时候更在一了珠王定程度什里上代表木了品牌价值、市场来防网来业在房影响力以及并购的筑能力等等。

      据筑你来他什什有关媒体报道，截至8月30日，沪深两市1619家上市公司如约披露了2008年中报。数据统计显示，房地产板块84家公司2008年中期平均每股收益0．16元，与有可比性的81家公司上年同期平均每股收益0．136元相比，增长17．65％；10家公司2008年中期业绩亏损，占比11．90％；53家公司2008年中期每股经营现金流量为么负，占比63．10％。

      具体到公司层面，华发股份（600325）半年报显示，报告期内，公司实现营业收入13．13亿元，同比增的长82％；净利润2．34亿元，同比增长109．65％，每股收益0．35元。主要收主入来源于华发新城三期、华发新城四期、中山华发生态园一期和华发九洲项目。

      威尔科技 （002016）发布的半年报，报告期内其实现营业总收入56599．87万元，较上年同你了防土你期增长1145．49％；实现利润总木额13828．12万元，较上年同期增长116．68％；净利润7844．51万元，同比增117．60％。营收的大幅增长筑么房主要源于房地产业务的收入，半年报显示，公里业防司完成非公开发行1．29亿股股票并收购珠海市业筑业里斗门区世荣实业有限公司76．25％的股权，主营业木我务转型为包括房地产开发经营和医疗器械生产销售在内的两部分业务。报告期公司实现营业总收入56599．87万元，其中房地产收入为55561．42万元，占总收入网的的了来里的98．17％。

      值业主网房得注意的是土他，2007年华发来什他股份在营业收入方面已连续实现高增长，其2007年报称，2007年华发股份实现里营收216568万元，而其2006年度的营收是84700万元，同比增长达155．69％，根据媒的房了在业防体房的来么的统计数据，2007年这一数据可使其名列A股上市房企营收前15强，即使算上香港上市的H股房企也可进入前30强。

 现金为王

      从中报来看尽你防主业的筑王管业绩不错但“资金你业链”却是各大房企中报最值得关注的地方。金地集团的中报显示其经营活动产生的现金流量净额主在你为－14．74亿元每股经营活动产生的网来在珠现金流量净额－0．88元；保利地里在产主里了每股经营活房动产生的现金流量净额为－2．63元去年你主我么在同期防筑珠则为－0．50元同比上升达426％。即使手头持有153．7亿元现金的万科也明确表示里珠要秉持主王他珠在他了现金在房为王的经营思路更注重财务的稳健性和资金的安全性以应对调整期内市场存在的短期不确在筑主么么的防定性。

      而华发股份中报显示，截止到本么期末，其资产负债率为61．4％，比2007年底下降14个百么你土网土么他分点，低于行业70％的平均水准，其中包括的42．5亿房屋预售款 （预筑来什房主主防收款在未结转时计入流动负债）。经营活动产生的现金流净业土额为6．3亿元，较去年同期增加王你主在防约115％。拥有账面现金35．7亿元，较去年同期增加28．6亿业珠来房里元，扣除银行贷款后么账面仍有净现金3．2亿元，现金流较充足。且每股经营性现金流达0．77元，在行业王来里防中居于较高水平。资金链的稳健与华发未在去年 “高温”时期冒进拿地及年底积极销售回笼资金，较早一步实你土么筑行 “现金为了防的王”策略有关。

 下半年成交量是关键

      仔细观察可以发现，即使作为珠海房企龙头的华发股份今年上半年依然比2007年年报期末增加里在存业防珠筑货约2．08亿，其中开发产品存货增长约7200万，显示土么在宏观调控的效应之下，销售仍有所放缓。虽然华发股份么我珠了么2008年的销售业绩上半年已基本么在我土锁网了他他的么网定，但是其下半年销售回款将对2009年业绩产生重要影响。

      而威尔科技由于主营业务的他房主木什土的王他转型，存货从去年的3270万激增到9．36亿，存王么的你网我我货中占比最大的除了开发成本5．27亿元，其次就是主珠在建的一期锦绣荣城第4、5区工程，预计总投资分别为3．18亿网他了什里和4．56亿，已投入开发成本1．53亿和2454．16万，光是这两项工程，就尚需投入近6亿资金。虽然什来珠在筑其今年一季度有借款一亿多防什你来王业网进账，但其账面资金仍然相对有限，巨大的资金流出将对珠筑其土我现金流构成考验了筑珠里你来来。其情况也代表了部分来发展扩张中的房企的情况。

      本报近日近期针对珠海主要房地产公司和策划代理公司百位策划、销售人员发出调查问卷，调查问卷显示，过半数人筑网防木珠王土员认为此轮楼市调整将持续1年或业业你更久时间，刺激成交量成为关注的焦点。

      可以预见，无论是对华发股份这样高在主了房速发展中期待寻找良机的蓝筹股还是世荣实业这珠主筑王样的资本市场“新贵”，下半年成交量将至关重要。

 观察样本

　　华发股份：稳健前行

      8月25日，发布亮丽半年报同日，华木你里来么发股份 （600185．sh）公告宣布斥资4．11亿元斩获一新项目，将战线扩张至包头。公告显示，其全资子公司包头市华发置业有限公司拟向包头市弘格置业有限责任公司收购其持有的包头市名流置业有限责任公司（下称包头筑的筑筑名流置业）85％股权。该部分股权作价500万，华发股份需同时按其持股防来我比例了为其负债提供4．07亿元股东借款。

      包头名流置业旗下拥有两个项目，可使华发股份新增35．2万平方米住宅和13．7万平方米商业项目。由于项目地块处于包头市政府附近，具有较好的发防来你业珠他展前景珠王来了木了了。

      在发展商资金链告急，全国土地频频流拍的情况下逆市扩张拿地，需要的是底气，2008年华发公布的半年报显示，公司上半年实现主营业务收入13．1亿元，同比上升82％。每股收益0．29元，同比上升110％。公司综合毛的木来来你了利在王网率34％，同比上升6个百房么来防分点，亦高于07年全年7个百分点。公司上半年实现净利润2．3亿元，同比上升110％，主要来自于结算项目的增加和毛利率的提高。其每股经营性现金流达王他0．77元，扣除银行贷款后账面仍有净现金3．2亿元了网主我，在行业中居于较高水平。

      根据珠海市统计局公布的数据，今年上半年全市商品房销售额为696945万元，华发股份主营业他土我主你务收入占珠海市整体销售额的防土来我里业比重达到了18．8％，而2007年全年的这一数据为10．5％，虽然营收因转结原因有木滞防王的土来来后性，但据此推断，华发股份所木的防了占珠海市场份额增长强劲却已十分清晰。

　　 得益么在准确研判市场

      2007年9月底，全国的土地了房筑珠市场最“炙手可热”的时期，珠海也筑不例外，编号为“珠国他珠里土储2007－1”的南湾地块在众多地产大鳄的激烈你来他防珠主争夺中飙升至楼面地价7700元／平方米，总价46．5亿元成交，而之前被认为志在必得的华发股份却破例当了一回看客。南湾是华发所以成为“华发”且苦心经营的区域，在成功塑造房的“华发新城”后，2004年10月，华发股份与华发珠里业集团联手，以1590元／平米的价格他主他夺得 “珠国土储2004－2”地块（今“华发世纪城”项目）；时隔两年，2006年10月，华发以楼面地价3510元／平方米再夺“华网我里发西”地块（今“华发新城五、六期”）。回头来看，在2007年房里了木珠的网主地产市场的狂热中，华发股份扩张较为理性，从而为其后续发展打下筑土了良好的基础。

      2007年11月了你防什了王，“放贷他新政”之后市场有所观望，而他网筑么土我华发选择了迅速推出华发世纪城二期，并在一周内加推，市场初显变化时华发股份反应较为迅速，加快销售回笼资金20余亿，并在2008年上半年楼市理性回归的情况下较好的完成了销售； 国泰君安证券的分析报告指出：华发股份至6月末08年业绩100％锁定，而且已有15．6亿预售房款供09年做业绩用，和保利来地产一起是行业中业绩锁定最好的公司。

      而在2008年上半年，在国家网防你宏观调控趋紧条件下，华发股份成功配股融资近26亿，为今年少数获批在A股再融资的地产商，大房我在木在主他幅降低了负债率。

      中报显示，截止到本期末，华发股份资产负债率为61．4％，低于行业70％的平均水准。经营活动产生的现金流净额为6．3亿元，较我去年同期增加约115％。账上拥有现金35．7亿元，较去年同网的筑我他房期增加28．6亿元。报告期内流动资产合计约王王房我了房107．8亿元，存货约为54．9亿元，流动负债合计约52．6亿元，速动比率约为1．01，居于1－2的理想区间，显示其资金压力较小王你里，并为公里么了我业木司的项目建设进展带来了新的动力。

      正是房里他了王里土准确的市场研判和时机把握，让华发股份获得了先机。

　　过冬不等于“冬眠”

      根据各地产商半年报披露的信息，面对行业调整，各地产商已根据自身情况和对市场的判断作出不同么你了珠土你我的反应。

      金地、北辰等去年大力扩什防什了防木张的地产商已采取不拿地等收缩策略，雅居乐、首创置业、中华珠网防的筑他企业等地产商已采取出让项目方式回流来土现金。亦有万科、保利等地产商运营和资金面情况较好防木土什筑他，虽秉承了什土珠他现金为的的在防木防房王策略，但亦保证一定么来拿地速度王木，并在土地市场和行业资源整合中寻找机会。

      华发显然属于后者，在其半年报的“董事王在里王局报告”部分中对市场的研判是：“在他目前宏观什来里调控力度我了木么我里了仍然较你我么了你大、行业资金紧缺、市我他网土场参与珠各方观望的珠的态势下，未来房地产开发投了么土木木珠土资会趋于回落，开发资金投向将向个性化住宅（含经济适用房、限珠价房等）和商业物业分流，拥有良好的品房牌效应和定价能力、开发设计能力及多元融资能力的房地产企业将在未来竞争业中充分显露优势，市场会房我来呈现强者恒强格局。”

      事实上，华发也确实是这么做的，除了加紧布局珠海，成功拿下黄金地段隧道北低容积率地块“天上人间”（暂名华发山庄），推进斗门“华发水郡”项目，有消息显示，华发也正准备进军湾仔，至此，华发基本完成筑你珠珠海各楼市片区布点。国金证券认为，此次接手包头项目可认为是华发股份走出区域市场的标志。除包头之外，华发股份已在南宁、重庆设置办事处，行业调整期为华发股土份凭借资金优的了么筑主势了土筑来土实现土么低成本网房防来么扩张提供了他王防他业网网机会。除了在什业异地扩张的路上土渐进，其产品形态防珠除了住宅，也将在大型商业和办公项目的在主他上进行尝试。

      在大本营珠海，虽然上半年华我主你房网防发股份销售形势相对良好，但是面对下半年市场下行风险，和华发供货量我来主海景豪宅和别墅、类别墅项目比例较大的挑战，华发股份除了在本地开展扎实的营销工作，更依托珠海地缘优势积极开拓港澳市场，目前，其在澳门和香港的展厅均已开幕。