看到这个题目，你都会一种感觉，似乎只有珠海房价坚持而其他地方房价在下降。我不是这个意思，我是以珠海为例讲一讲对房价变动规律性的认识。其实，北方一些边远地区好象就没有感受过房价上涨，五年前什么样，去年9月、10月还什么样。这里面不可能不包含内在的一致性，需要进行规律性的总结。

      珠海也有一些烂尾楼，但不是在1994年那次房地产调控形成的，而是在澳门回归时形成的。澳门与珠海一墙之隔，陆地连接，来往除了海关会耽误时间，其他没有什么可以影响来往的地方。澳门人开着他们自己的车来珠海，要比深圳到香港，甚至深圳本地两个区的距离都要近，时间也用的少，大半个小时可以走遍两地。基于这种判断，1999年澳门回归前夕，珠海房价大涨，价格最高的海景房平米价格达到9000元，但这个价格到2003、2004年时下降到6000多元，我的一位同事竟然在2005年可以用3000多元买到位置差一点的海景房。不少人以为，珠海房价不会下降，但你看到上面数据就知道，历史上曾经下降过，别以为珠海的房价现在没有降，就永远不会降。这两年海景房已经达到了10000多元，到2007年时已经超过上一次9000无的那个高点价格1000多元。这证明了前面有一个判断，就是周期低谷过去后，会迎来上升周期，而上升的周期顶点价格也会随着趋势而提高，但上升幅度多大，多长时间才会出现这个新的顶点，那个看这地区位置和促进进入上升周期的环境条件。

      我们注意到在国内只有几个地区能够称为房地产市场的中心地区，其特征是先涨，也先降。中心地区之所以称中心地区，就是它具有房地产价格标志性，人们对其评估资产属性比例过高，因此，购房者中大部分来自周边地区（甚至其他地区）的投机者，目的在于购买以后囤货待将来出售套利。所谓炒房团就是指这些人。中心地区价格会先涨，同时也会带动周边地区上涨，形成从中心向周边涨幅不断衰减、时间略有滞后的价格变化。当房地产资产属性一旦被高估到人们不能接受的程度时，它的价格就会走向下滑轨道，这时会出现希望进入者会转移到房价更便宜的地区，此时中心地区价格下降，而周边地区价格还要上升，当上升到与中心地区价格接近时，周边地区房价才开始下降；这个过程从中心地区依次传递，每个相邻地区都是如此，甚至会出现前面所说的，中心地区价格都涨到头了，最边远的地区价格还没有开始上涨的情况。中心地区房价与周边地区房价相比，如果两者房价相同，顾客会选择购买中心地区，但如果中心地区房价开始下降且高于周边地区，同时他还是一个急于购房者，他会如果选择呢？肯定是选择周边地区。这样当中心地区房价下降时，它们的房价远远高于周边地区时，顾客就会转移到周边地区买房，使周边地区购房需求上升，价格也仍然处于上升通道。

      这个房地产价格空间变化规律在运用到珠海地产分析上有何意义呢？那我们首先要评估珠海及附近的中心地区。从全国来看，房地产中心城市主要是深圳、广州、北京、上海以及成都（还可能包括杭州），其他城市不用管，深圳和广州是珠海的两个近邻，与它们相比珠海中心地位差得很多。按前面总结的空间传递规律来分析，广州、深圳房价都处于下降通道，而珠海因地处偏远滞后中心地区、处于价格上升阶段，可能近期就会上升到到顶点。但是珠海特殊的地区位置和历史在很大程度扭曲了地产价格空间分布，澳门开放了赌场牌照以后，收入增长很快，澳门房价和物价上涨也很快，这成了影响珠海影响房价不可忽视的力量，甚至会超过了远的深圳、近的广州的影响，但是澳门人均收入并没有达到房价上涨的速度，那里面泡沫的成份也很多，当澳门地产价格下降时，这种影响会很快变成珠海的房价下降。珠海原来的房地产业开发形成了一些存量，这波行情还没有来得及消化，烂尾楼在主要街道还存在，这说明房价上涨还没有达到足以消化这些存量地产的程度。一方面，上波行情造成的成本过高，退出者存在着各种产权和投入收回的问题，另一方面，也说明珠海房价上升还没有当年的程度，在一定程度抑制着珠海房价下降。这些存量比例不太高，如果一旦产权能够简化处理可能最近就会化解，况且它只是房价没有下降的结果信号，不是原因。

       综合看，珠海房价在近两个月至半家年左右不会有过大变化，可能会有暗中降价，但在半年以后，会逐步回落。这就是我的判断。值得一提的是，一些珠海房地产商也开始考虑产业转移和紧缩业务了，这也可以被看作这些分析的旁证。