按照筑土他他木来150万人口、合计50万家庭计算，珠海房产约300万套，平均每户有6套房子可消费

      在房地产哀鸿遍野的时候，二线地产上市公司华发股份（600325.SH）算是“异类”。华发2008年上半年净赚2.3亿元，同比增长110％。

      靓丽我他什王防业我中报的背后，众多研究机构纷纷作出维持或者增持评级。比如有机构就认为，25亿元配股将提高该公司经营弹主你性，而珠海作为房价“避风港珠珠的”未来珠什我房里他房价乐观。真实情况果真如此吗我的么里来？

      上半年华发几乎全部的主营收入来自珠木我你他海，而其536万平方米储备总建面积也有7成落在珠海。理财周报记者在珠海走访中发现，在16亿地王防你防什筑的交易以及珠主房他我业海房市“抗跌”的背后，珠海特有的房地产消了珠木费结构、消费心理等因素，给我业王筑珠什华房发带来意想不到的风险。

      理财周报记么来在木者在珠海致电华发董秘和证券部联系采访，但得到的回答是两人均在外出差，其他负责人拒绝接受土主网王么他采访什业防的防木。

　　染指“地王”

      机构看好华房么的什发的另他防土一个原因是其资金运转顺畅木来。有机构特别指出，报告期末华发货币资金余额木筑木王么达到35.73亿珠我土元，且销售资金回笼良好。

      华发今年通过房业他信托和配股集资里王防什土筑防超过防30亿元，这些资金主要用于华发世纪城二期、三期和四期的建设。

      华发能否保持良来里好的资金运转并了王木网防在对16亿新地块进行开发，视乎今房么年年底的资金回笼主来王木你了的情况。这之间一个重要的倚赖因素在于，珠海房价不出现疲软以及10月份的我木珠在里的新楼发售达到预期。

      有机构木筑研究员在和记者私下交流时，也表示华发最大的风险在于珠海楼市价格能否主他房房里我土“维稳”。

      华发的两个主要楼盘是华发新城和华发世纪城。华发新城只有一两个前来咨询的人，而华发世纪城则门可罗雀。华来什木业网你网发新城入住率大概在1/4左右，其五期在建大楼已木什来经盖到王了么业木主7、8层在我，据说将在10月发售，“价格只会升不会降”。

      华发世纪城业的木售楼人员说，二期1800个单位大部分筑售出，目前只剩10多个单位，均价在9800元。记者看到三期的高层么网里来业你么已经封顶，外墙尚未装修，施工工人说年底可以你木王珠完工。

      华发6月以16.2亿投防王得的珠海最大地块、原先被称为“天上房主房他人间”的项目位于珠海市迎他我宾北路，占地21万平方米，原本由珠海柠湖企业有限公司开发，1998年开工，两年后因资金断链被迫停工。

      据说万科、和黄、IPC英格仕你的主网么等知名开发商都曾里的“觊觎”过里筑木里的王筑此项目。2006年底，在市政府有关主我业王王了部门王王你里王他房的牵头下，华发集团开始介入托管柠湖公司。托管之后，华发已为柠湖公司的正常运里营及债务清理做了大量的工作。

      该地块现场的“天上人间什了业我你”标识仍在，还有几栋旧楼，但只有一些民工在里面居住，荒么主业筑地上杂主他的我木草丛生。

　　香洲房价7月环比跌1成

      一位资深业内人士表示，珠海地广人稀，房子比人土什我我多。按照150万人口、合计50万家庭计算，珠海房产约300万套，平均每户有6套房子房可消费。但一般老百姓连一套都消费不起，空置率非常高。

      珠海了木土来来防的的居民消费和经济结构决定，珠海楼价的急速上涨筑他你里了我土缺土网主你业房网乏基础，其今年以来你珠房珠的诡异走势就证明了这一么里筑里么木点：去年下里王什的半年港珠澳大桥、广珠轻轨曾被轮番炒作，今年1、2月珠海房价继续上升，演绎了珠三角唯一房价“抗跌”城市的神话。但好景不长，3月珠海房价就开始走弱他业的你么在珠，4月交易价格跌破6000元/平方米，5月份再跌800多元。今年6月珠海房价出现反弹，虽价涨但量跌，销售面积下降超过4成。

      7月份，作为珠海商品房交易重点板块的香洲，房价出现了近10个百分点的下跌——7月木你业你么份交易均防在么什价8040元/平方米，较6月份下降了892元/平方米。而在华发旗下的上述两大房地产项目，恰恰落在香洲区，其未来价我王网来格还能挺得住吗？

　　投资我性购房受木来挫你什考验未来房价

      华发董事局副主席李光宁在5月的配股路演筑里你珠么王了中，大唱城市化给王来业行业带来的光明前景，“城市化进程带来增珠珠的土王的里量需求、拆迁形成刚性需求、改善住房需求。”

      有趣的是，李所言的这三点在珠海特房土殊的城市结构中，都被消解掉了。

      珠海城市结构和其里他许多城市不同的是，工业并不是这个城市的支柱性产业（旅游业作在为第一大产业，占网来到GDP的20％），因此并没有像深圳那样大量吸引我业的他土业消费力强的外里他来人口，也并筑珠业的没有过多的增量需求。而来自拆迁和改善住房的需求，在这个人均居住面积达到30平米的城市里，显得微不什珠主足道。

      正如一名当业什网么业木防地居民所言，“珠海本地人根本不需要买房，他们都有自己的房子，前几年都网了里网网在我靠出租给外地人拿租网来在网筑筑主金。而房地产网王你你我开发潮开始以后，本地人从拆珠你主房在迁中获得补偿，需要买房子的很少。”

      机构看好华发的一个理由在于，珠海房政府计划将珠海建设成为粤防什西交通枢纽，目前在建和即将启动的重大项目有30个，总投资508亿元(不包括港珠澳大桥)。而港珠澳珠里大桥、广珠轻轨以及上述基建项目都是去年珠海房市热炒的题目，但这些因素目前并未改变珠海现有城土网在木市经济结构。

      那么澳珠房了的什筑门的买家呢？一位当地房地来木在土里产行业资深人士说：“珠海除了旅游业筑了没有什么其他产业。买房子在的人，很多是香港王里来和澳门在这里做在里木生意的人。”事实上，珠海房王在房市最旺的地方在了土在主房王拱北，澳门人的消费带旺了这在里的业了里的餐我防筑么土饮和娱乐，但拱北以外则相当木什什里的防萧条。

      据珠海当地他防你土王房筑代理行红馆的统计，2007年来来么么木了以来外地来珠海购房者持续增加，截至去年8月，在拱北海关在附近的新楼盘，50％以上被澳门人买走，澳门买家的选房范围基本在拱北一带。

      一位筑来在业他业住在拱北附近的公务员说，“澳门我他来房里人愿意在拱北买房，房价便宜且交通方便，在珠海住一晚早上就去澳门上班。”红防木来馆的统计还显示，内地来珠海的房市买家（投资家），更钟情于珠海的海景房、湖景房。香洲区有较多面向外地投资客的楼盘，像万科在情侣大道边建造的金域蓝湾，20％以上的买家来自深圳。另外一条重要信息显示，今年4月份，珠海已经停止了购房入筑木房王业木户政策筑房房房我在，此举也造成内地投主王房他王筑么资客的减少。

      对么来房于珠海最大的房地产开发商华发来说，尽管木木来目前资金链珠主还不过于紧张，但最大考验还在于房价下调带来的一系列风险。