一、坦洲市场供销情况概况

      1、坦洲房地产市场产品供应特点

      根据市场调研结果所示，2008年5－6月份坦洲在售项目以中小户型为主。中颐海伦堡二期“威尼斯组团”74－81平米二房占40%，中澳新城六期御湖居二期90平米三房占45%，洲际新天90平米三房占31%，锦绣阳光花园观湖雅筑2期1－6栋90平米三房占43%，绿杨居94平米三房占50％，百花小镇89平米三房占38%。

      预计于7月份和11月份左右入市的凯都国际以及海悦城邦的户型也以中小户型为主。其中海悦城邦98平米三房占33.5%，115平米三房占33.5%；凯都国际45平米单身公寓占39%，80平米二房占20.4%。

      根据市场信息，我们可以得知目前坦洲市场是以中小户型为主，而且随着下半年两个新项目的加入，中小户型市场的竞争将会更加激烈。而这也同时反映了坦洲市场的主流需求，是以实用型户型为主。究其原因，坦洲市场的目标客户都是以珠海客户为主，这部分珠海客户共同的特点，都是因为承受不了珠海市区的房价，而转向房价相对较低的坦洲市场。他们一般为首次置业，经济不是十分宽裕，太大的户型会拉高总价，提高购房的门槛；其次，他们一般为正在创业的年轻人，准备结婚或者刚刚结婚，小三房完全可以满足他们的需求。

      2、坦州房地产市场价格分析

      5月份坦洲镇商品住宅均价为3998元/平米，环比4月份4072元/平米下跌1.82个百分点，价格持续出现下降是由于多个项目在搞优惠促销活动：

      （1）锦绣阳光花园沿袭过往的降价促销，其中推出总价22万的80平米观园景单位，单价在2750元/平米左右；

      （2）中澳新城推出2880元/平米的特价房，79平米左右的2房，售价3400元/平米左右，总价26万多，并且于6月21、22日购房还可以送空调2台；

      （3）百花小镇推出3860元/平米的特价房，相当于以前售价的92折，单位主要集中在低楼层；

      （4）中颐海伦堡目前最低折扣93折，一口价单位4200元/平米，一期尾盘更是3500元/平米起。

      坦洲房地产市场价格为何下降？为何多个项目持续地在搞促销活动？我们先看一下珠海市场的新动向。

      二、珠海房地产市场5－6月新动向。

      每年的5月份，都应该是房地产的销售旺季，但是今年进入5月份以来，珠海市场的销售也没有预期的火爆。这2个月以来，开盘的楼盘主要有时代廊桥、格力广场、仁恒星园以及中珠上城。

      这几个项目的开盘都有一个共同点，就是开盘价格比市场预想要低。时代廊桥凭其品牌、地段以及产品，7500元/平米也不为过，但是“五一”期间其以6100－6800元/平米亮相的时候，着实让人大跌眼镜。世联代理的两个项目也是如此，格力广场开盘价格12500元/平米左右，开盘当天最低打89折。另外一个其代理的项目――中珠上城开盘当天均价7500元/平米，开盘前认筹总价减4万；开盘当日优惠1%；会员再优惠1%，折后起价6100元/平米。

      虽然价格降下来了，但是市场反映却较上年要低。仁恒星园和中珠上城售价都比去年一次推售时要低，但是相比之下，就没有了去年开盘时的火爆气氛。

      三、坦洲市场现状分析以及未来对策

      08年以来，随着国家一系列宏观政策的实施，房地产行业受影响很大。珠海市场自从上年年末开始，就进入了观望期。来自珠海统计局的数据显示，5月，珠海新建商品住房预购均价首次以1000余元的幅度跌落到5字头，香洲区预购均价回到7500元左右，与去年7月暴涨前水平接近。坦洲区域一向以来受珠海区域的影响很大，正所谓唇亡齿寒，因此在珠海市场销售不理想的情况下，坦洲也不能独善其身。

      珠海房地产新开盘项目价格都比市场预期要低，说明发展商对市场没有信心，而且在如今 “银根”紧缩的情况下，现金为王是硬道理，因此发展商降价促销，尽快让资金回笼，也就成了自然而然的事情。

      今年的10月份，将会是今年最后一个机会点，因为如果错过了这个机会，又要等到明年的5月份旺季。在这漫长的半年时间里，也许很多发展商都会因为资金问题而支撑不住。

      为解决目前的销售难题，发展商把目光投向了临近的澳门市场。澳门土地储备非常少，再加上金沙等澳门旅游博彩业未来几年仍需数万人力资源，意味外雇数字仍会持续增加，从而带动住房需求，可见澳门市场的刚性需求非常大。从这个角度上说，澳门市场不敢说能从根本上解决珠海和坦洲楼市的销售压力，但其市场需求，或能一解燃眉之急。

      近期将会在澳门渔人码头举行的“珠中澳首届房博会”， 珠海和坦洲的参展楼盘有24家。其中除少数能携品牌和地段优势而“不愁嫁”楼盘带有“试水”之意，绝大多数参展商目标几乎一致———指望赴澳门化解“资金回笼”难等销售难题。

      除此之外，珠海和坦洲的项目最近也加大其在澳门地区的推广力度。仅5月份，珠海和坦洲的地产项目在《澳门日报》的广告投放就达到了38次之多，超过了珠海本地报纸《珠海特区报》，其中珠海以前山、拱北、南屏等区域的项目为主，坦洲主要以锦绣阳光、中澳新城以及中颐海伦堡等大盘为主。

      在坦洲，由于宏观大环境的影响以及近来阴雨天气的关系，销售量同比有所下降，但是锦绣阳光、中澳新城以及中颐海伦堡的销售量一直也排在前列，这跟他们的推广投入基本是成正比的。广告的投放可以把项目的最新情况（比如优惠折扣、促销活动等）传达给客户，至于能否成交，还要看项目本身以及其它一些因素。而如果项目本身做得不错，价格也具有竞争优势，但是客户不能获取这些信息的话，销售量也一样上不去。因此，适当的推广是必要的，这有助于信息的传达，一旦时机成熟，潜在客户就会转变为购买客户。