11月1日，无论是对于东莞三级市场还是二级市场，甚至一级市场，都是一个值得铭记的日子。因为，从11月1日起，东莞楼市有两项与二手房交易息息相关的税收政策做出重大调整，这将对东莞三级市场以及二级市场后市走势产生重大影响。

       其一，从11月1日起，东莞二手房交易将强征20％个人所得税，原有的按照交易总额2％征收个人所得税的征税方式将停止使用。

       其二，从11月1日起，个人转让房地产的土地增值税的征收方式由原来采用先预征后清算的方式，改为直接清算或核定征收。土地增值税税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5%。

       二手房交易个人所得税税率和土地增值税税率调整，带来的最直接的影响就是二手房交易税费大幅度增加。

       举个简单的例子：某业主欲出售一套物业，买进成本为50万元，出售价格为70万元。如果按照原来的个人所得税税率和土地增值税税率，那么他在这两项税收上需要纳税1.75万元，调整之后，他在这两项税收上需要纳税却高达5.05万元，远远超过调整之前。

       虽然二手房交易土地增值税和个人所得税征收对象都是卖家，但是卖家一般会将这这些税收转嫁给买家，导致买家交易成本大幅度增加。

       东莞二手房交易税费本来就很高，二手房交易个人所得税和土地增值税税率调整之前，东莞二手房交易各种税费加起来，高达14％左右，另外，东莞二手房交易过程漫长，手续繁杂，这本就使得东莞二手市场发展受到诸多限制，从11月1日起，东莞二手房交易个人所得税税率和土地增值税税率都做了重大调整，可以预见的是，东莞二手房市场将雪上加霜。

       有不同观点认为，二手房两税调高，交易成本增加，会促使一些二手消费者转向新房市场，这会有利于新房市场发展，这对于目前冷清的新房市场或许是利好消息。

       木易认为，两税调整，不但会影响二手房市场交易，也会影响东莞一手房市场交易，上述观点只是看到了表面现象。买二手房的消费者本来经济能力就不强，被新房高高的价格抛弃才转向二手房的，二手房两税调整，只会让这些消费者更多的选择观望，而不会转向价格高高在上的新房市场。

       另外，东莞一手房市场投资客较多，两税调整后，投资客投资收益减少，风险增加，投资客投资行为将会大大减少。这会使对投资客较为倚重的东莞楼市更加失去支撑力，楼市会更加冷清。

       从10月18日，十七大代表、东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚在北京接受南方都市报专访，表示将采取措施抑制东莞房价上涨，到东莞市建设局发文加强对预售商品房预售款监管，到国土局近期向市场推出大量商住土地，以及目前的二手房交易税率调整，可以看出，东莞市政府部门针对楼市的态度发生重大变化，无为而治成为历史，楼市秩序将得到彻底整治，房价上涨通道被关闭。东莞房价是否下降已经不是问题，下降多少才是问题。

       木易认为，虽然二手房交易两税税率有了很大调整，但是相关配套措施并不完善，交易双方可以通过做低合同报价来避税，这会使得通过调整二手房交易两税税率来调控东莞楼市的设想在一定程度上打折扣。

       据了解，从9月1日开始，东莞消费者进行二手房交易时，作为缴纳有关税费的依据，二手房的评估价不再在各镇区的房管所进行评估，而是交由东莞市正中联行土地房地产评估有限公司、东莞市国信房地产评估有限公司等18家专业的房地产评估机构执行。

       这就带来一个问题，那就是如何确保评估公正公平，如何避免消费者串通评估公司做低评估价以逃避税费，因此，如何完善配套措施至关重要，这直接关系到调控最终效果如何。

         如何合理避税？

       两税税率调整后，二手房交易成本大大增加，作为普通消费者，如何合理避税，降低交易成本成为交易双方都非常关心的问题。由于土地增值税和个人所得税征收都是有一定的条件的，因此，只要掌握其中技巧，就可以合理避税，大大降低二手房交易成本。

       其一，合理避个人所得税。相关政策规定，“个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税”。因此，如果你的房子自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房，就不用缴纳个人所得税。

       其二，合理避土地增值税。相关政策规定，“个人销售普通住房，免征土地增值税”。目前在东莞确认非普通住宅的标准主要有三个：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)，套内面积120平方米以上；3、房屋均价超过4600元/平方米。因此，只要你的房子全部不符合上述三个标准，交易时就不必缴纳土地增值税。