新房供应量下降 商品房均价上涨

      ８月份，商品房成交面积１８７．８２万平方米，与去年同期相比上升６１．４％。其中，商品住宅的成交量为１８０．９２万平方米，与去年同期相比上升了６６．４６４％。这是记者从珠海市建设局获悉的有关数据。
      据珠海市建设局住宅与房地产业今年１－８月份的数据统计，珠海楼市商品房施工面积为７２０．０５万平方米，与去年同期相比上升了１８．５５％，其中，新建商品住宅的开工面积为１１８．４１平方米，与去年同期相比减少下降了２２．２９％。
      珠海楼市商品房竣工面积为１６３．８１万平方米，与去年同期相比上升了１９．９％其中，新建商品住宅的竣工面积为１３５．２平方米，与去年同期相比减少下降了１７．４％。
      香洲区除去几个高价项目如东方傲景峰、每一间花园、一水岸名园、龙腾山庄、仁恒星园等高价楼盘的拉动，近期一些楼盘不断提价，也是导致平均成交价大幅上涨的原因。
      主要原因是受近期土地拍卖价格频频创出新高影响，在消费者心中形成了一定的恐慌心理，即房价会越来越高，导致消费者不惜追高；而部分开发商则捂盘惜售，造成市场上供不应求的局面，从而导致房价越来越高，更加刺激了消费者的消费心理。这里边还有一个原因就是一些去年甚至前年分期限开发的楼盘，遇土地价格上扬，拉高了房价，这也是一些开发企业惯用的“分期开发、低开高走”的做法。这次国庆的三个房展可看出，场面虽然火爆，但真正购买的没以往踊跃，观望气氛浓厚。１０月３日，三个房展现场，看楼者明显减少，也许是受台风影响，人们的热情锐减。
      国庆前，央行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。基于此次的房贷新政，房地产投资风险开始凸显，开发商也面临着楼市气候变化带来的窘境。房贷新政无疑给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外，同时投资成本加大也促使部分投资者“弃暗投明”，经济实力较强的购房者也会出现分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。而在目前情况下，一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市或将出现拐点，开发商也更步履维艰。
      受市场需求持续膨胀刺激，部分开发商捂盘惜售，一度造成市场上供不应求的局面，从而更加刺激了消费者急于购买的心理。“这就是市场的魔力”有关人士指出，从各区域成交量来看，香洲区预购均价首次突破８０００元，为８１１７元／平方米，上涨８．０８％；斗门区３４０８元，上涨７．７％；金湾区３０３０元／平方米，下跌４．４％。可见，斗门区域商品住宅成交均价涨幅明显。一些开发商楼盘面市后，至今还未能定出价格，这与珠海的新地价“７７００”有关。“或许一些开发商还要观察一段，也许价格还会往上蹿蹿。”这位人士说道。

二手房“涨”声一片

      从珠海市建设局房地产开发与经营统计的数据来看，今年１－８月商品房可供预售宗数８１宗，与去年同期相比下降了４．７％，商品房可供预售面积１８７．３７万平方米，与去年同期相比上涨了２８．４％；二手房交易面积１０６．８６万平方米，与去年同期相比上升了８．５％。
      ８月份，全市二手住宅交易价格３４０１元／平方米，比上月上涨５．５７％，其中香洲区３７２１元／平方米，斗门区１２３１元／平方米，金湾区１１９７元，与上月相比分别上涨３．９５％、１２．９１％和１６．５２％。
      据君越地产占昌狮表示，８月二手房市场仍处于明显的卖方市场，卖方在对后市依旧看好的预期下，不断跳价或选择不予出售。而买方在房价持续攀升的情况下，一般只能接受小幅度的价格上涨，但不少诚意购房者未能如愿。市场上的二手房有效供给出现一定的缺口。

异地投资身影再度活跃

      随着楼市行情看好，楼市中的各方力量又开始了新一轮的变化，持有房源的房东惜售，普通的购房者，正在由原本的纯自住需求向自住兼投资转变，部分投资者看好后市，也在这个时候纷纷开始入市。
      据珠海二手房市场一些中介介绍，目前的有效挂牌房源及新增房源都有明显减少，房东惜售心态明显，或者就是频繁跳价，而且跳价幅度有攀高的趋势。另一方面，最近异地投资客的大面积进入以及投资资金的规模效应也带动了房价的大幅上扬。
      据悉，这些投资客瞄准的区域主要是主城区、高档公寓集中的板块，还有就是学校集中的地方。如家住吉大的李姐说，她每天都要接到一些中介公司的电话，询问卖房或买房的事情，中介公司要求李姐卖掉吉大的房子，出的价格好，且是现金交易等；同时，也有一些中介公司打电话到李姐家，说有好房源建议考虑投资等等。由此可以看出珠海一些高档楼盘、成熟小区的交易和投资极为活跃。同时，普通购房者的购房心理也有明显的变化。今年年初的几个月，普通购房者还基本是以纯自住及改善性需求为主，很少考虑到投资。
      但是随着房价的快速上扬，更多的购房者正在以一种自住兼带投资的心态来购房。手上原本有一套自住房的市民，会考虑再购买一套房屋用来出租进行长期投资。

转售为租风头又起

      业主的多次跳价，使得珠海主城区域成交量不升反降，众多业主表示情愿将房子投入租赁市场，等待价格的进一步上涨。房价上涨又一表现突出的是租赁市场。市场下跌的时候，很多业主不愿意抛售房子，转售为租，而如今市场向好，很多业主又开始惜售，转售为租。这个现象在目前的二手房市场上颇为明显。
      一些中介透露，最近门店的租赁房源挂牌量不断增加，很多房源都来自于房东转售为租的房源。这一现象在部分商业区域以及办公写字楼周边的楼盘表现得尤为明显。和去年大量房东转售为租不同，这波转售为租潮并非由于政策原因，而是起源于房东对市场的普遍看好。随着买家看房量的增多、买家的不断跟进，房东的心理预期越来越高，惜售心理日益加重，甚而出现了转为宁租不售的心态。
      如果按照现在的态势，持房至年底房源就会增值不少，基于这样的考虑，部分没有大量资金需求的房东都想要把卖房的时间延后，用时间换取更大收益。
      综上所述，珠海进入“金九银十”的销售旺季后，由于依然较有可能出现供不应求的市场局面，且随着小户型楼盘的逐步上市，市场需求将会得到进一步的刺激，因此珠海楼市将会维持上半年的强劲走势。