看多方：成都城市吸引力增长，高端写字楼需求随之增长

　　看空方：需求增长速度赶不上供应增长速度，现实不容乐观

      “成都甲级写字楼市场不能简单地以理论数据去衡量未来供需和趋势，而应多方位多层次去分析，从目前市场的真实状况看，我认为高端写字楼这种担忧不存在。”近日本报《成都甲级写字楼潜藏过剩危机？》的新闻见报后，立即受到行业和众多商业地产营销代理机构的关注，讨论也异常激烈。力宝大厦开发商盛唐置业总经理彭超激动地告诉记者，从对成都甲级写字楼市场的开发和长期监控结果分析，成都甲级写字楼市场是一个比较复杂的市场，简单地从供地数据去分析显然有些偏颇。和彭超观点类似的专业人士不在少数，新希望大厦、国嘉新视界广场、中原地产等都对成都甲级写字楼未来走势看好。

      不过，和看多方的自信形成鲜明对比，看空一方的拥趸同样不在少数，高力国际、星彦地产，以及部分甲级写字楼开发商都认为未来几年成都甲级写字楼供需状况不乐观。双方各执一词，围绕成都甲级写字楼市场发展趋势和供需状态展开观点交锋。

　　关于供应量

　　背景

      据国土局数据统计显示，2006年、2007年，成都市五城区公开出让的商住用地分别为2061.7亩、4590.5亩；五城区公开出让的商用土地分别为878.7亩、356.8亩。仲量联行调研报告显示，2010年成都写字楼供应量在80~100万平方米左右，到2012年可能达到140~160万平方米，这意味着四年后，成都写字楼放量可能是2007年的3倍。

　　看多方：

　　真实供应是可变量 不能简单以理论数据衡量

　　力宝大厦彭超：

      我认为一些代理机构的统计数据是建立在土地供应角度上的理论分析，并不能代表未来市场的真实状况。尽管过去两年土地市场供应的商业用地面积和甲级写字楼规划面积确实不少，但写字楼开发是个适应性比较强的领域，市场自我调节能力很强。很多开发商可能因为市场形势发生变化而调节开发节奏，甚至改变开发方向，因为不少规划写字楼的地块是商业用地性质，并没有限定只能开发写字楼，开发商因为城市规划发生变化、市场形势变化、公司自身发生变化，都可能将这些商业地块从写字楼转向商业中心、酒店或者酒店式公寓。事实上，因为房地产大环境变化，不少此前预计在未来三年出现的写字楼项目并没有动工。

      此外，写字楼从开发到成熟，周期在3~5年，所以未来四年内面世的写字楼一定是近期动工并在一年内基本完成工程建设的项目，这样看来，真正在未来四年内供应的项目比理论统计的量可能要少得多。

　　国嘉地产李乐：

      目前成都甲级写字楼市场供应处于欠账状态，很长一段时间内都没有什么项目供应，市场上也仅有力宝大厦等项目有少量物业供应。当前正在动工的写字楼并不多，真正集中供应可能在2011年左右，但这段时间的需求积累也将不断增加。

　　中原地产庄泽宝：

      开发商将会因为市场状况而改变推盘时间和速度，开发商会在比较冷静的层面上去判断，因为写字楼是开发周期比较长的物业形态。

　　新希望房地产事业部相关负责人：

      放量会随着需求变化而变化，有需求才供应，而事实上不少写字楼供应集中的区域，如南城区域，不少写字楼是大型企业自用的，供应于市场的物业面积并不多。

　　看空方：

　　实际供应量可能会更大

　　星彦地产张猛：

      不排除有开发商会因市场形势调整推广节奏甚至放弃写字楼开发这种现象，但这也仅仅是对供给这一可变量的一种猜测，比例有多大？是否会明显影响供应量很难说。可以肯定的是，至少有10多栋高端写字楼将在两三年后推出，已知的一些具有代表性的写字楼项目改变开发方向的可能性很小。尤其在目前高端写字楼市场的租金快速上涨，市场需求相对比较旺盛的情况下，不排除开发商集中跟风放量的情况。应该说，能够抢占市场机会，在未来1~2年内快速推出的区域优势明显的项目，前景会不错，但三年后推出的项目肯定会有一定压力。

　　高力国际蔡孟颐：

      现在的统计数据是根据已经规划和准备动工的高端写字楼数量得出的。但真实的供应量可能比统计数据更高，比如南城区域总部经济区众多大型企业自建的办公楼，除了部分自用，有50%左右的物业面积将进入市场，用于出租或出售，以及软件园的物业供应等。我们无法兼顾所有的不可预测因素，但从目前市场状况预估，未来供大于求的可能性比较大。不过目前的甲级写字楼市场是比较健康的，长远看存在较大商机。

　　关于需求

　　背景

      成都甲级写字楼吸纳量较去年同期大涨266%，达17400平方米；甲级办公楼需求旺盛租金较去年同期上涨17%；美国次贷危机对全球经济产生影响，部分一线城市高端写字楼空置率上升，租金下降明显。

　　看多方：

　　城市吸引力强大 需求受经济周期影响较小

　　力宝大厦彭超：

      成都的城市吸引力很大，正处于增长期，地震之后入住率不降反升，比如世界500强企业卡特彼勒以前的总部在昆明，地震后迁入成都。沃特飞机制造、爱默生网络资源等500强企业也在扩大其承租面积。国际经济形势和地震多少会对成都的高端写字楼需求产生影响，但对着眼于成都长远发展的企业而言，不但没有影响，反而会利用现阶段成都甲级写字楼起点较低、政策优势较明显等因素加快进入成都，或者扩大在成都的投资。

　　国嘉地产李乐：

      对于宏观经济形势将影响成都高端写字楼需求的说法，我不赞同。过去几年成都甲级写字楼市场放量相当有限，需求并没有被完全释放。我们公司开发时代广场时基本没有新的甲级写字楼面世，这种需求积累现在仍在释放过程中，时代广场现在已经没有可以出租的面积，不少企业甚至排队等待。另外，成都高端写字楼的使用对象正在变化，以前甲级写字楼主要是大型企业在使用，现在外资企业越来越多，而一些注重品牌形象的企业如律师事务所、代理公司、广告公司等也越来越多地涌入甲级写字楼。随着震后成都的关注度提高，政策扶持力度更大，这种局面将进一步加强。

　　中原地产庄泽宝：

      国际经济形势多少会对成都甲级写字楼需求产生影响，但中国9%以上的GDP增长速度已非常惊人，而成都在全国和西部的城市地位，决定了其对外资企业和国内大型企业的吸引力。这种强大吸引力在短期内不会发生太大变化。从我们公司掌握的情况看，目前已有很多国外基金准备进入成都做写字楼投资。

　　新希望房地产事业部相关负责人：

      近年新希望对高端写字楼研究较多。我认为3~5年内，成都甲级写字楼仍处于高速发展期。西部承接了东部产业转移的功能，而成都是整个西部的中心，处于经济发展上升期，大量的企业正在进入成都，而一些已进入成都的外企也会升级扩大需求，目前成都的高端写字楼市场发展水平并不高，而宏观经济形势对成都高端写字楼市场需求的影响有限。

　　看空方：

　　需求增长速度赶不上供应增长速度

　　星彦地产张猛：

      美国次贷危机的影响正在扩大，欧洲不少国家的经济增长已处于停滞状态，而中国经济受到的影响也正在体现，珠三角和长三角大量的制造加工企业倒闭，出口加工压力加剧，有西方经济学家认为，2009年将是全球经济发展的转折点。而写字楼是受到经济周期影响明显的物业领域，这种经济背景下，必然有大批企业放缓扩张的速度，而受到最直接影响的将是高端写字楼市场。虽然成都与沿海一线城市相比，所受到的影响要小些，但对于一些全球一体化的国际企业而言，肯定会有战略收缩带来的高端写字楼需求影响。成都作为西部中心城市，与国际性经济趋势接轨程度越来越高，不可能是被分割的个体。随着未来写字楼放量集中，这种现象可能更加突出。此外，不可否认的是，地震之后确实有企业会放缓进入成都。而近期甲级写字楼繁荣、租金上涨是因为供应量太小，一旦供应量成倍增长，需求能否支撑必须考虑。

　　第一太平戴维斯蒋光良：

      宏观经济形势对高端写字楼肯定有影响，只是成都受到的影响程度应与上海、北京、深圳、广州等一线城市所受到的影响程度区别对待，对于已经拉开扩张战略的企业而言，不会因此受到太大影响，但在宏观经济发展形势变化和地震的叠加效应下，有可能让一些企业在进入时间上产生犹豫，但长远看，我们是看好成都甲级写字楼发展的。政府和开发商应该理性对待各个阶段的写字楼开发。

　　高力国际蔡孟颐：

      宏观经济形势肯定会对一些企业尤其是国际企业在内地的扩张，以及进入内地城市的速度产生影响，尤其是对金融业、保险业影响较大。成都高端写字楼目前正常的年需求量在6~8万平方米，不排除政府加大招商力度，在未来几年内高端写字楼年需求量会大幅度增加，以及部分已入驻企业扩大高端写字楼使用面积。但这仅仅是设想，究竟有多大幅度的增长，是否能跟上成倍增长的供应量？本报记者 唐文超

　　记者观察

　　争论是种警示

      不可否认的是，成都甲级写字楼很长一段时间以来，都面临着供给量较小，需求相对旺盛的局面。直接体现就是租金大涨，空置率合理，大量商业地块被高价拍卖，大量写字楼项目准备规划动工……

      一语激起千层浪，当业内人士对未来可能出现的供应高峰期的需求支撑提出思考和质疑时，业界也随之出现了争论。要从理论上的数据去对几个变量的未来真实状况作出准确的判断，确实非常困难。有理有据的争论建立在思考基础上，即使不能说服对方，至少代表着一种警示。警示业界，目前高端写字楼的繁荣局面不代表未来；也警示行业，不要因为目前的数据统计而错误判断未来走势。