一，如何评估商铺物业的价值

      经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。

      商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

      假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。

      比如对于一个200平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为30—40个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1.5元，月租金为9千元，总投入26.8万元。平均每天上座率为八成，每人消费为20元，每天有100人消费，那么每日的营业额为2000元，每周营业额为1.4万元，每月营业额为5.6万元，每年营业额为67.2万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。

      投资餐饮属于比较稳健，风险小的投资项目，其见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月，而且是当日见钱，就目前而讲，餐饮行业是投资当中高回报的一种！

      如果说资金不多、没有太多经验的投资者来说，选择新兴地区商铺投资会更具优势。

　　二，什么是好的商铺物业

      好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上，位于CBD最近的通州区——桃花岛·金街是最佳的商铺。其据守八通线梨园站南，客流量之大，桃花岛金街不同于一般的住宅底商和商场内铺，为全独立并且铺铺临街，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。

      不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，其周边众多高尚社区云集，80%CBD白领以及准白领，50多万常住人口，消费实力非常强劲。

　　三，如何收取回报

      如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失？首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金；第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要！

      好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户；同时，租户也得选择信誉比较好的物业公司，来解决后顾之忧。

      位于通州核心的桃花岛·金街，始终坚持统一定位，集娱乐、休闲、餐饮、购物等业态于一体的商业街区，并打造出通州24小时全天候休闲商业地标，同时聘请赛科物业对金街的管理，提供出较高的物业服务，同时也设立招商管理处和租赁中心。

      就区域发展来看，梨园镇作为通州发展重中之中的区域，增值潜力无限攀升，桃花岛金街就位居20万㎡现代生活文化体验街区核心。目前，梨园镇已形成了3万平米的餐饮娱乐第一街，领衔京东休闲商业。八通线轻轨经济带以及奥运商机的来临，在未来1-3年内通州将会形成一个核心商圈。其在此投资，前景被广泛看好！