２００７年１０月１日物权法实施——

    专家评说“房权”五大热点

十届全国人大五次会议闭幕会上，代表们对物权法草案进行表决。记者　陈斌　摄

    ３月１６日，十届全国人大五次会议闭幕会。雷鸣般的掌声响彻人民大会堂，历经８次审议、集纳各方智慧，物权法以“２７９９票赞成”高票通过。

    物权法５编２４７条中，大量条款涉及房屋物权。从不动产登记、到车库车位归属，再到房屋拆迁，彰显对物权的尊重和捍卫。

    全国人大法律委委员、中国政法大学校长徐显明参与了物权法立法过程。且听他一一点评物权法出台后的房屋产权。

    不动产置于阳光下

    物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

    徐显明点评：不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，物权法关于不动产的条款，明确了物的归属，减少侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。同时，法律明确规定不动产登记，将不动产置于阳光之下，对遏制腐败具有促进和推动意义。

    物权法出台后，应该尽快制定物权登记管理办法等，回应社会关注的登记是否收费、不登记怎么办等问题。

    业主有权更换物业

    业主和物业间的纠纷不时见诸报端。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

    点评：业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务，业主有权选择服务。

    车库首先满足业主

    ２００５年６月，宁波市一住宅小区的１９名业主状告房产商，称房产公司销售房子时，表示小区内有公共停车位。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约２０００平方米的公共用地挪作他用，业主的车无处停放。

    物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    徐显明点评：尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。

    法律规定“首先满足业主的需要”。“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。

    不得妨碍采光权

    一些居民住宅被拔地而起的高楼大厦遮挡，终日不见阳光。物权法对此做出规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

    法律还规定，不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

    徐显明点评：采光权、通风权等属于相邻权，物权法把相邻权作为一类权利固定下来，有助于化解纠纷和矛盾，促进邻里和谐，构建和谐社会。

    拆迁须为公共利益

    最近，重庆“最牛钉子户”成为人们关注焦点。物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，法律还明确规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

    徐显明点评：法律规定了严格的补偿机制，保护公共利益和公民个人利益。

    物权法实施后，“钉子户”是否可以强拆，关键是看拆迁后将建设什么项目。如果是商业项目就没有理由征收。

    物权法规定，国家、集体、私人的物权平等保护。在我看来，社会应该更好地保护公民的物权，他们处于弱势。国家相关部门应尽快完善配套的其他法律法规，比如侵权法等。