按揭利率与商铺投资回报率

      李先生从事商铺投资多年，与记者谈及近几年按揭利率不断上调对商铺投资收益率有多大影响时，他表示通货膨胀来临时并不需做什么特别准备，因为通胀的到来会引发各种费用的上涨，按揭月供款、管理费、租金都会名正言顺调高，此时只需适当提高租金便能抵消按揭月供款与管理费上涨带来的影响，而增加的租金往往要比多支出的月供款与管理费要多，可以很轻松将通胀的影响转嫁到租客身上，租客则会将增加的成本转嫁到消费者头上，所以通货膨胀大多成为提高回报率的工具。

      记者采访了中国工商银行佛山分行财富管理中心金融理财师梁志强，梁志强介绍，商铺投资回报率一般可以月为单位计算，一般已办理按揭的商铺的月回报率可以用以下公示算出：回报率=（税后月租金-按揭月供款-月管理费）×12/（首期款项+契税+办理按揭费用）。根据公式，按揭利率上调导致按揭月供款增加，从而使得投资回报率有所下降。但每当通货膨胀发生时，国家会采取从紧的货币政策，提高存款利率和按揭贷款利率，受利率上调影响，税后月租金也会相应作出调整，首期款项等费用是不变的，此时商铺投资的回报率会与之前持平，也有可能会略有增加，增加的幅度与通胀增长率成正比关系。这说明了商铺投资具有一定的抗通胀能力。

      商铺不受温和通胀影响

      通货膨胀一般分为两种：温和型与恶性型。如果通货膨胀属于温和型且软着陆的话，商铺市场会保持健康发展态势，价格也会保持较快速度上扬。梁志强认为，在这种情形下，投资商铺需求还像之前般强硬，对商铺等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。如果通货膨胀属于恶性型，则引导市民向恶性方向预期，这种预期会在市场上造成抢购现象，这会推动物价更快上升且更难控制，商铺亦如此，如果价格短时间内被高估的话，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。这种情况下先进先出者不但不受通胀影响，还能获取暴利，而慢进慢出者则要承担投资失败的后果。